Neue Maklerprovision ab 2021

Am 23.12.2020 trat das neue Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage in Kraft! 

Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem Käufer aufbürden können, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben. Dies war insbesondere in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen gängige Praxis. 

Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur noch gestattet, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Schriftform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. 

Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.

Wichtige Punkte zum neuen Maklerrecht!

Eine gesetzliche Regelung gab es bislang nicht. 

Seit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 23. Juni galt eine Übergangsfrist von 6 Monaten. Alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten. Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. 

 
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr.  Die Textform müssen Immobilienmakler ab dem 23.12.2020 zwingend einhalten. Ohne Textform gibt es keinen  Provisionsanspruch mehr.

Der Standard-Fall der Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird in Zukunft deutschlandweit die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer sein. Die Höhe der dort vereinbarten Provision bestimmt auch die Höhe der nach außen zu vereinbarenden Käuferprovision.“

Wichtig:
Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen.  Daher können diese auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.“

Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Alle Welt redet vom „Nachweis der Zahlung der Provision“

Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.

Reine Innenprovision bleibt weiter möglich!

Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Innenprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen.

Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein.

Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich!
Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. 

Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und dem Maklerbüro „an-die-Hand“ gegeben wird. 

Bietet das Maklerbüro einem Suchkunden eine Immobilie “aus dem Bestand” an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem Suchkunden abgeändert werden.

Zwei Angebote mit zwei Exposés für die gleiche Immobilie!
Wenn eine Immobilienvermittlung  an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposes arbeiten.

Wichtiger Hinweis von ImmoScout24:

In einem solchen Fall könnte ein die Vermittlung an Bauträger unter der Rubrik „Baugrundstück“ in unserem Portal angeboten werden. Das Exposé sollte dann überschrieben werden mit dem Hinweis: „Angebot an Bauträger“. Unter Provision könnte dann dort vermerkt sein: 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. – dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.“ Das Immobilienangebot, das sich an Verbraucher richtet, würde unter der Rubrik „Haus Kauf“ eingestellt werden. Zur Klarstellung könnten Sie als Immobilienmakler in dem einen Exposé jeweils auf das andere Angebot hinweisen, das sich an die andere Zielgruppe richtet.

Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig. erläutert Rechtsanwalt Sven R. Johns die Möglichkeiten der Vereinbarung unterschiedlicher Provisionssätze. Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.