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09.11.2017

Immobilienratgeber: Z = Zwangsvollstreckung

Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung einer Immobilie

Wer seine Immobilie über einen Immobilienkredit finanziert hat und diesen nicht mehr bedienen kann, läuft Gefahr, dass der Gläubiger (in der Regel eine Bank) seine Ansprüche über die Zwangsvollstreckung durchsetzt. Dem Schuldner werden bei einer Zwangsvollstreckung sämtliche pfändbaren Gelder oder Güter entzogen, bis seine Schulden beim Gläubiger bezahlt sind. Voraussetzung für eine Zwangsvollstreckung ist ein vollstreckungsfähiger Titel (Gerichtsurteil oder notariell beglaubigter Vollstreckungsbescheid).
Ablauf einer Zwangsvollstreckung

Damit es zu einer Zwangsvollstreckung kommen kann, muss ein Schuldner bereits mehrere Mahnstufen durchlaufen haben. Der Schuldner hat in diesem Fall die Forderungen des Gläubigers nicht fristgerecht bezahlt, auf Mahnungen sowie ggf. die Aufforderung durch ein Inkassobüro nicht reagiert. In Folge dessen kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren mit Vollstreckungsbescheid.

Für die Zwangsvollstreckung ist der Gerichtsvollzieher zuständig. Der Gerichtsvollzieher besucht den Schuldner zu Hause und wird versuchen, in das bewegliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken u.a. Wertsachen wie Schmuck, Antiquitäten, technische Geräte (Laptops, Handy, Fernseher etc.). Die pfändbaren Gegenstände werden mit einer Pfandmarke beklebt und gehen damit technisch in den Besitz des Gläubigers über. Die gepfändeten Wertsachen werden anschließend versteigert, um mit dem Erlös die Schulden gegenüber dem Gläubiger zu bedienen.

Allerdings sind nicht alle Wertsachen pfändbar, denn lebensnotwendige Dinge wie Kleidung, Möbel oder Dinge des täglichen Bedarfs sowie Gegenstände, die der Schuldner für seine Berufsausübung benötigt, darf der Gerichtsvollzieher nicht pfänden. Findet der Gerichtsvollzieher vor Ort keine verwertbaren Gegenstände, handelt es sich um eine fruchtlose Pfändung.

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung werden neben beweglichen Sachen auch unbewegliche Sachen (Grundstücke, Eigentumswohnungen, Teileigentum) gepfändet und in einer Zwangsversteigerung öffentlich meistbietend versteigert. Eine Zwangsvollstreckung ist damit aus Eigentümersicht unter allen Umständen zu vermeiden, da sie letztlich dazu führt, dass in den meisten Fällen die Immobilie unter Wert verkauft wird.

Damit Banken nicht erst über ein langwieriges Klageverfahren einen vollstreckbaren Titel erwirken müssen, um aus dem Verkaufserlös ihre Ansprüche geltend zu machen, wird der Kreditnehmer bei Kreditabschluss angehalten, eine sogenannte Unterwerfungsklausel zu unterschreiben, wonach er sich der Zwangsvollstreckung beugt, ohne dass die Bank ein Mahnverfahren anstrengen muss.



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