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Mietpreisbremse

So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen

  Das Wichtigste in Kürze

  • In mehr als 320 deutschen Städten müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten.
  • Mietpreisbremse bedeutet: Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  • Welche Miete ortsüblich ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietspiegel der Stadt.
  • Ist die Miete zu hoch, dann ist die Vereinbarung unwirksam. Nach einer Rüge kann der Mieter die Miete auf die zulässige Höhe senken und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
  • Das kann sich lohnen, wie die ersten Urteile zur Mietpreisbremse zeigen. Die Mieter konnten zwischen 30 und 220 Euro monatlich sparen.
  • Das Amtsgericht Hamburg Altona hat die entsprechende Verordnung für Hamburg in einem Rechtsstreit hingegen für unwirksam erklärt, da sie nicht ordentlich begründet sei (Az. 316 C 380/16). Das bemängelten auch die Gerichte in München, die die entsprechende Verordnung in Bayern zumindest für München für unwirksam halten (Az. 414 C 26570/16). Das Urteil des Landgerichts München vom 6. Dezember 2017 ist rechtskräftig (Az. 14 S 10058/17).

So gehen Sie vor

  • Wer einen Mietvertrag nach Inkrafttreten der entsprechenden Mietpreisbremsen-Verordnung unterschrieben hat, sollte den Preis anhand des geltenden Mietspiegels überprüfen.
  • Liegt der Preis darüber, sollten Sie die Miethöhe schriftlich rügen und die Rüge am besten als Einschreiben versenden.
  • Erklärt der Vermieter, für die Wohnung gelte die Mietpreisbremse nicht, können Sie Auskunft verlangen. Er muss dann beispielsweise den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder die umfassende Sanierung nachweisen.
  • Wollen Sie sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern, können Sie sich ohne Kostenrisiko an wenigermiete.de* wenden. Den Preis von einem Drittel der Jahresersparnis inklusive Mehrwertsteuer hält Finanztip für fair.
  • Sie können sich auch an einen Mieterverein wenden, müssen dazu aber Mitglied werden. Oder Sie wenden sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Wer auf Wohnungssuche ist, braucht gute Nerven. Vor allem in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Zu allem Überfluss stiegen in den letzten Jahren die Preise bei Neuvermietungen in einigen Städten sprunghaft um bis zu einem Drittel an.

Durch die Mietpreisbremse sollte das anders werden. Elf Bundesländer haben sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt. Sie bedeutet: Der Preis bei einem neuen Mietvertrag darf nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt: Es gibt viele Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Wohnungsbewerber können sich nicht auf die Regelungen zur Mietpreisbremse berufen. Erst nach Abschluss des Mietvertrages können Mieter ihre Rechte geltend machen.

Deshalb zeigt die Mietpreisbremse nicht die Wirkung, die der Gesetzgeber sich erhofft hatte. Das Land Berlin hat knapp ein Jahr nach Inkrafttreten bereits einen Reformvorschlag zur Mietpreisbremse im Bundesrat eingereicht. Zudem hält eine Kammer des Landgerichts Berlin das Gesetz insgesamt für verfassungswidrig (LG Berlin, Beschluss vom 14. September 2017, Az. 67 S 149/17). Die Richter haben aber das Verfahren nicht ausgesetzt und die Frage nicht dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt, so dass das Gesetz weiterhin als verfassungsgemäß gilt.

Hier gilt die Mietpreisbremse 

Bundesland  
Gilt seit  
Städte und Gemeinden  Berlin  
01.06.2015  
Berlin   Hamburg  
01.07.2015  
Hamburg   Nordrhein-Westfalen  
01.07.2015  
22 Städte, darunter Münster, Düsseldorf, Köln, Aachen und andere.   Bayern  
01.08.2015  
144 Städte, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere   Rheinland-Pfalz   
08.10.2015  
Mainz, Landau und Trier   Baden-Württemberg   
01.11.2015  
68 Städte, darunter Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und andere   Hessen  
27.11.2015  
16 Städte, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere   Bremen  
01.12.2015  
Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven   Schleswig-Holstein   
01.12.2015  
16 Städte, darunter Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr und andere   Brandenburg  
01.01.2016  
31 Städte, darunter Potsdam und andere   Thüringen  
31.03.2016  
Erfurt und Jena   Niedersachsen  
01.12.2016  
19 Städte, darunter Braunschweig, Göttingen, Hannover und ander

Bundesland

Gilt seit

Städte und Gemeinden

Berlin

01.06.2015

Berlin

Hambur

01.07.2015

Hamburg

Nordreihn- Westphalen

01.07.2015

Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rhld.), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Köln, Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Leverkusen, Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf, Münster, Bocholt, Detmold, Bielefeld, Paderborn

Bayern



Reihnland-Pfalz



Baden-Württemberg



Hessen



Bremen



Schleswig- Holstein



Brandenburg



Thüringen



Niedersachsen









Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 17. Mai 2017). In Mecklenburg-Vorpommern diskutiert derzeit die Landesregierung darüber, ob für die Städte Greifswald, Rostock, Bad Doberan, Waren und Neubrandenburg ebenfalls die Mietpreisbremse eingeführt werden soll.

So soll die Mietpreisbremse funktionieren

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen wurden bei Neuvermietungen allerdings Preise von bis zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig.

Mieter können nach Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist.https://www.finanztip.de/mietpreisbremse/

In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Für die Vermietung von Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht
Handelt es sich bei der Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, kann der Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB).

Bei umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht
Auch wenn der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert hat, muss er sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Das gilt allerdings nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung und der Vermieter ist grundsätzlich an die Mietpreisbremse gebunden. Er darf danach nur die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.  

Eine Modernisierung ist umfassend, sofern die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht.

Bei anderen Modernisierungen ist Zuschlag erlaubt
Hat der Vermieter kleinere Modernisierungen umgesetzt, kann er einen Zuschlag über die 10-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus verlangen. Allerdings nur, wenn der Vermieter dafür beim bisherigen Mieter die Miete hätten erhöhen dürfen. Er darf dabei das zusätzlich verlangen, was er auch in einem laufenden Mietverhältnis hätte fordern dürfen: Das sind bis zu 11 Prozent dessen, was er an Modernisierungskosten hatte.

Vermieter genießen Bestandsschutz
Hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen, um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter haben einen sogenannten Bestandsschutz und können weiterhin die Vormiete verlangen (§ 556e BGB).

Wegen der vielen Ausnahmen ist es also nicht sicher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tatsächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuvermietungen nicht unter die Mietpreisbremse.

So überprüfen Sie, ob die Miete zu hoch ist

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Sie müssen also wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

MietspiegelDazu können Sie in den Mietspiegel der Stadt schauen. In vielen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es einen qualifizierten oder zumindest einen einfachen Mietspiegel. Das können Sie auf der Webseite Ihrer Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfen Sie anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Sie schnell den relevanten Mietpreis ermitteln können. In Köln müssen Mieter dafür allerdings eine Schutzgebühr von 3,50 Euro zahlen.  

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist
Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Sie können auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wenden Sie sich dazu am besten auch an die Stadt oder einen Mieterverein.

Viele Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen, dass sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals wenigermiete.de* liegen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlen in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Außerdem scheinen einige Vermieter auch die gesetzlichen Ausnahmen sehr weit auszulegen. Sie riskieren dabei wenig, denn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist keine Straftat. Es drohen nicht einmal Bußgelder. Außerdem darf der Vermieter die einmal kassierte Miete behalten, bis der Mieter die Höhe rügt.

Auch wenn sie über einen Makler oder ein Wohnungsvermittlungsportal eine Wohnung suchen, müssen Mieter die Miethöhe selbst im Auge behalten. Die Vermittler oder Plattformen achten nicht darauf, ob der Vermieter zu viel verlangt, wie eine Umfrage von Finanztip ergab.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, hat oft keine Chance, die Wohnung zu bekommen. Unterzeichnet ein Mieter einfach den Vertrag, ist nicht sicher, ob er nachträglich die Miete reduzieren kann, da das Gesetz viele Ausnahmen vorsieht.

Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen. Klar ist aber: Nach Unterzeichnung lohnt es sich immer noch, den Mietvertrag zu überprüfen. Sie können erheblich sparen – und handeln auch im Interesse aller anderen Mieter.

So setzen Mieter Ihre Rechte selbst durch

Das Gute ist: Hat Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag. Der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556 g BGB). Zudem muss er auch einen Anteil der Kaution freigeben, da er bei der Kaution auch von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Wichtig: Sie müssen die überhöhte Miete rügen, um weniger zu zahlen. Aus der Zeit vor der Rüge gibt es kein Geld zurück.

Um zu rügen, können Sie einen Brief oder eine E-Mail schreiben. Um einen Beweis in Händen zu haben, sollten Sie die Rüge als Einschreiben verschicken. Legen Sie dar, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordern Sie den Vermieter auf, Ihre Mietkürzung zu akzeptieren.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift, riskieren Sie wegen der dadurch entstehenden „Mietschulden“ eine Kündigung. Überweisen Sie die vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Im Überweisungsformular können Sie im Feld Verwendungszweck „unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietpreisbremse" eintragen.

Ist der Vermieter nicht einverstanden, brauchen Sie Unterstützung. Kommt es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse, entscheiden – wie auch bei Mieterhöhungen – die Zivilgerichte abschließend.  

Ihr Vermieter kann nicht einwenden, Sie hätten ihn getäuscht, da Sie schon bei Vertragsabschluss wussten, dass die Miete gegen die   Mietpreisbremse verstößt. Das hatte ein Vermieter in München vorgetragen und wollte deshalb den Mietvertrag anfechten. Das geht nicht: Ein Mietinteressent hat nicht die Pflicht, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass der Mietpreis überhöht ist (AG München, Urteil vom 8. September 2016, Az. 422 C 6013/16).

Mit einer Rechtsschutzversicherung können Mieter sich gegen Gerichts- und Anwaltskosten absichern.

Portal wenigermiete.de setzt für Mieter Mietpreisbremse durch

Wer sich nicht selbst mit Vermieter herumärgern will, kann sich an Mietright wenden. Das ist ein Rechtsdienstleister, der die Website wenigermiete.de* betreibt. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Mieter können mit einem Miet-Rechner auf der Website wenigermiete.de überprüfen, ob sie zu viel Miete zahlen.

Wer Mietright beauftragt, muss sich um nichts mehr kümmern. Das Portal versendet die Rüge an den Vermieter, klärt alles Weitere mit ihm und zieht notfalls vor Gericht. Hat Mietright Erfolg, zahlt der Mieter ein Drittel der Jahresersparnis; die Mehrwertsteuer ist darin schon enthalten. Die Vergütung verrechnet der Rechtsdienstleister mit dem Rückzahlungsanspruch, so dass der Mieter nie direkt an Mietright zahlen muss.

Finanztip hat sich das Portal näher angesehen: Wir haben die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) untersucht und uns das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen. Wir halten den Preis für fair und angemessen, die Kostenstruktur ist transparent und die AGB sind verbraucherfreundlich.

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse in Hamburg

Die Mietpreisbremse in Hamburg hat einen heftigen Dämpfer bekommen. Das Amtsgericht Hamburg Altona hat die Verordnung für nichtig erklärt (Urteil vom 23. Mai 2017, Az. 316 C 380/26). Grund: Der Hamburger Senat habe nicht begründet, warum er für ganz Hamburg die Regelungen zum Mieterschutz für notwendig hält. Eine solche Begründung ist aber nach dem Gesetz erforderlich (§ 556d Abs. 2 BGB).

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Gegenüber Finanztip erklärte die Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, diese Einzelfallentscheidung habe keine Auswirkungen auf den Bestand der Mietpreisbremse. Auch der Mieterverein Hamburg geht davon aus, dass die Richter in der nächsten Instanz das Urteil aufheben werden. Der Senat habe in der Drucksache 2015/01119 vom 22. Juni 2015 ausführlich dargelegt, warum er die Verordnung für ganz Hamburg erlassen hat. Aber: dieses Dokument war über das Transparenzportal für die Öffentlichkeit in der ausführlichen Fassung nicht zu finden. Deshalb hielt der Richter diese Begründung nicht für ausreichend. Mittlerweile hat Hamburg nachgebessert und die ausführliche Begründung hier verlinkt.

Wie der Mieterverein Hamburg hält auch der Rechtsdienstleister wenigermiete.de* das Urteil für eine Einzelfallentscheidung und geht davon aus, dass das letzte Wort noch nicht gesprochen ist. Dafür spricht auch ein Urteil des Amtsgericht St. Georg, in welchem der Richter dem Mieter Recht gab und die Miete um 240 Euro monatlich herabsetzte (Urteil vom 22. Juni 2017, Az. 913 C 2/17).

In Hamburg sind die Mietpreise bei Neuvermietungen im ersten Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse gesunken. Das hat eine Erhebung des Immobilienportals immowelt.de ergeben. Doch das ist nicht allein das Verdienst der Mietpreisbremse. In der Hansestadt gibt es bereits seit dem Jahr 2011 ein sogenanntes Bündnis für das Wohnen: eine Vereinbarung zwischen Senat, Verbänden der Wohnungswirtschaft und  dem kommunalen Wohnungsunternehmen Saga GWG unter Beteiligung der Mietervereine. Sie hat zum Ziel, den Hamburger Wohnungsmarkt sozialverträglich weiterzuentwickeln. Jedes Jahr sollen 10.000 neue Wohnungen entstehen.

Der Mieterverein Hamburg geht davon aus, dass die Mietpreisbremse bei schätzungsweise 40 Prozent der Neuvermietungen nicht beachtet wird. Über die Website des Vereins können alle Interessenten kostenlos  überprüfen lassen, ob der Mietpreis zu hoch ist.

Das Portal wenigermiete.de* berichtet, dass bis Ende April 2017 etwa 1.600 Mieter in Hamburg ihre Miete mit dem Tool auf der Seite überprüft hätten. In zwei Drittel der Fälle stellte der Anbieter demnach einen mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest. Dabei sei es im Schnitt um 221 Euro Miete gegangen, die Mieter jeden Monat zu viel zahlten.