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Doppelmakler!

Der Doppelmakler

 Als Doppelmakler wird derjenige Makler bezeichnet, der eine Doppeltätigkeit ausübt. Er ist von beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Kaufvertrag / Mietvertrag) beauftragt. Eine solche Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig. Es ist jedoch unbedingt zu raten, dass der Makler sie den Parteien gegenüber offenlegt. Dann hat er kein Risiko, seine Provision zu verlieren. Unter Umständen kann die Doppeltätigkeit nämlich zur Verwirkung der Vergütung führen.

Doppeltätigkeit

 
Die Doppeltätigkeit eines Maklers liegt dann vor, wenn er mit beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter) einen Maklervertrag abschließt. Grundsätzlich ist eine Doppeltätigkeit zulässig. Das Problem besteht darin, dass der Makler aus seinem Vertrag verpflichtet ist, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und zu verfolgen. Dies kann zu Kollisionen führen, da die Interessen des Verkäufers / Vermieters natürlich anders gelagert sind als die Interessen des Käufers / Mieters. Daher verlangt die Rechtsprechung die Offenlegung der Doppeltätigkeit durch den Makler oder die Erlaubnis beider Maklerauftraggeber zur Doppeltätigkeit, wenn der Makler eine Vermittlungstätigkeit ausübt. Denn dann ist er verpflichtet, auf den Entschluss der Parteien einzuwirken. Wenn der Makler zum Beispiel ohne Offenlegung der Doppeltätigkeit als Vermittlungsmakler Preisverhandlungen mit den Parteien führt, verliert er seinen Provisionsanspruch (OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.03.2005, 15 U 20/03).

Zulässig ist eine Vermittlungstätigkeit für eine Partei bei gleichzeitiger Nachweistätigkeit für die andere Partei. Ebenso gilt es als zulässig, wenn der Makler für beide Parteien als Nachweismakler tätig ist.

Der Doppelmakler muss unbedingt beachten, gegenüber beiden Parteien unparteilich zu sein. Er muss beide über diejenigen Umstände aufklären, die für sie wichtig sein können. Dabei muss der Makler der Pflicht zur Aufklärung den Vorzug geben gegenüber der Pflicht, dem Interesse des anderen nachzukommen und für ihn nachteilige Tatsachen zu verschweigen.

Interessenkollision

 
Nach § 645 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er – entgegen dem Inhalt des Vertrags – „auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“ Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Makler grundsätzlich die Interessen seines Auftraggebers vertreten muss. Wenn er sowohl vom Verkäufer als auch vom (potentiellen) Käufer einer Immobilie beauftragt wird, muss er völlig unterschiedliche Interessen vertreten. So möchte der eine einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, der andere jedoch einen möglichst niedrigen Preis bezahlen. In diesem Fall kollidieren die Interessen, die der Makler wahrzunehmen hat, derart miteinander, dass er sie nicht in gleicher Weise nachhaltig wahrnehmen kann. Damit verstößt er auf jeden Fall in eine Richtung gegen seine vertraglichen Pflichten, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und durchzusetzen. Dieser Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten führt zur Verwirkung des Provisionsanspruchs. Die Gerichte sind dem gegenüber jedoch der Auffassung, dass eine Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Sie wird also als zulässig angesehen im Bereich des Immobilienmaklers. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler unbedingt und streng darauf achtet, die Interessen und auch das Vertrauen, das ihm seine Vertragspartner entgegenbringen, nicht zu verletzen. Er muss also immer zum Wohle beider Parteien handeln. Erforderlich dafür ist zumindest, dass der Makler beiden Parteien gegenüber offenlegt, dass er auch für die andere tätig ist. Darüber hinaus muss er sich beiden gegenüber ehrlich und neutral verhalten.

Interessenkollision, die zum Provisionsverlust führt, ist z.B. gegeben, wenn der Makler für einen Kunden aufgrund eines besonderen Vertrauens tätig wird und gleichzeitig für den anderen Vertragspartner als Vermittlungsmakler auftritt. Auch wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mit dem Interessenten eine erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung schließt, gefährdet er seine Provision aufgrund des Interessenkonfliktes. Er ist dann nicht mehr für beide Parteien neutral und unparteilich tätig.

Kein provisionsschädlicher Interessenkonflikt liegt vor, wenn der Makler ausschließlich eine Nachweisleistung für beide Parteien erbringt. Oder wenn er nur für einen Auftraggeber als Vermittlungsmakler tätig ist, dem anderen Kunden jedoch nur die Möglichkeit zum Abschluss des Hauptvertrags nachweist.  







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