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Insolvenz bei Immobilien!


Insolvenz
english: insolvency; bankruptcy; inability to pay; business failure; commercial failure
 
Das Insolvenzrecht wurde durch die am 1.1.1999 in Kraft getretene Insolvenzordnung neu geregelt. Diese löste unter anderem die frühere Konkursordnung ab.

Nach der Insolvenzordnung (InsO) sind das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren zu unterscheiden.

Regelinsolvenzverfahren: 

Das Regelinsolvenzverfahren ist das allgemeine Insolvenzverfahren nach deutschem Recht.  Gründe für die Beantragung des Insolvenzverfahrens sind zunächst Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit. Überschuldung ist gegeben, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen.


Der Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit ist gegeben, wenn der Schuldner seine fälligen Zahlungspflichten nicht mehr erfüllen kann.

Ein weiterer Insolvenzgrund liegt in der "drohenden Zahlungsunfähigkeit". Er kann sich zum Beispiel bereits ergeben durch Sperrung von Krediten, plötzlich geltend gemachte Steuerforderungen oder Schadenersatzansprüche, raschem Ertragsverfall ohne ausreichende Reserven oder durch Insolvenz eines wichtigen Abnehmers für die angebotenen Produkte.

Die Einführung des heutigen Insolvenzrechtes führte nicht nur zu einer neuen Terminologie. Sie zielte auch darauf ab, der zuvor oft geübten Praxis, die Eröffnung des Konkurs- oder Vergleichs-verfahrens möglichst lange hinauszuziehen, entgegenzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch geeignete Maßnahmen das Unternehmen erhalten blieb.

Mit Ausnahme der aufgrund von Sicherheiten bevorrechtigten Forderungen machte die Reform Schluss mit bisherigen Rangabstufungen. Alle ungesicherten Gläubiger erhalten heute die gleiche Quote. Der frühere Vorrang von Löhnen, Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern und dergleichen ist entfallen.

Im Zentrum des Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört. Plan-Bilanz, Plan-, Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem vom Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Dort kann er geändert werden.

Die Gläubiger werden in bestimmte Gruppen eingeteilt, von der jede mit Mehrheit dem Plan zustimmen muss.

Der Schuldner kann bei Einleitung oder während des Insolvenzverfahrens eine Restschuldbefreiung beantragen. Es wird dann ein sogenanntes Restschuldbefreiungsverfahren eingeleitet, das dazu führt, dass der Schuldner nach Ablauf von sechs Jahren von seinen Restschulden befreit wird. Voraussetzung ist, dass der Schuldner seine gesamten pfändbaren Einnahmen aus einem Anstellungsverhältnis oder aus selbständiger Tätigkeit für sechs Jahre an einen vom Gericht zu bestimmenden Treuhänder abtritt.

Weitere Voraussetzung ist, dass sämtliches übriges Vermögen des Schuldners verwertet wurde. Gerichtlichen Insolvenzverfahren können nach wie vor außergerichtliche Vergleichsverfahren vorangehen.

Im Jahr 2012 wurden mit dem „Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen“ (ESUG) verschiedene Änderungen des Insolvenzrechts umgesetzt. Ziele waren die effektivere Ausgestaltung des Insolvenzverfahrens und die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Sanierung notleidender Unternehmen, insbesondere unter dem Aspekt des Erhalts von Arbeitsplätzen. Umgesetzt wurde dies u.a. durch einen stärkeren Einfluss der Gläubiger auf die Auswahl des Insolvenzverwalters, die Vereinfachung des Zugangs zur Eigenverwaltung, eine effektivere Ausgestaltung des Insolvenzplanverfahrens und Änderungen bei der Zuständigkeit der Insolvenzgerichte.


Verbraucherinsolvenz:

Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist gegenüber dem Regelinsolvenzverfahren in einigen Punkten vereinfacht. Es kommt bei natürlichen Personen zur Anwendung, die nicht selbstständig tätig sind oder waren. Ferner wird es auch angewendet bei ehemaligen Selbstständigen, deren Vermögensverhältnisse überschaubar sind (d.h. unter 20 Gläubiger) und gegen die keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Bei natürlichen Personen ist Insolvenzgrund die eingetretene oder drohende Zahlungsunfähigkeit. Auch hier gibt es die Möglichkeit der Restschuldbefreiung.

 Am 18.07.2013 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte veröffentlicht. Dieses ändert verschiedene Regelungen insbesondere des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Teile der Reform sind zum 19.07.2013 in Kraft getreten, einige besonders wichtige Änderungen gelten für Verfahren mit Antragstellung ab 01.07.2014.
So kann die sogenannte Wohlverhaltensphase des Schuldners auf Antrag auf drei Jahre verkürzt werden, wenn dieser sowohl die Verfahrenskosten begleicht, als auch die Forderungen der Gläubiger zu mindestens 35 Prozent bezahlt. Eine Verkürzung auf fünf Jahre ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten voll ausgeglichen werden. Es ist allerdings anzumerken, dass diese gegenüber dem Verfahren nach alter Rechtslage gestiegen sind. Die Reform sieht ferner einen verbesserten Kündigungsschutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften gegen Kündigungen der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter vor.
 

Insolvenz des Mieters

english: tenant's inability to pay; tenant's insolvency
Seit Einführung der Insolvenzordnung am 1.1.1999 können auch Privatpersonen Insolvenz anmelden. Sind diese Personen Mieter, hat der Insolvenzantrag erhebliche Folgen für das Mietverhältnis.


Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Mieter nicht mehr selbst Herr über die von ihm abgeschlossenen Verträge. Zuständig ist nun der Insolvenzverwalter, der dazu befugt ist, die gesamte Insolvenzmasse und alle damit zusammenhängenden Verträge des Schuldners zu verwalten und darüber zu verfügen. Im Verbraucher- bzw. Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter auch als Treuhänder bezeichnet. Seine Aufgabe ist es zunächst, die noch vorhandenen Vermögenswerte zusammenzuhalten und Ausgaben einzuschränken. Anschließend verteilt er die Insolvenzmasse anteilig auf die Gläubiger.

Miet- und Pachtverträge des Schuldners darf der Insolvenzverwalter im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts mit gesetzlicher Frist kündigen, ohne dass es auf die vereinbarte Vertragsdauer ankäme.

Handelt es sich allerdings um die Wohnung des Schuldners, darf der Insolvenzverwalter den Vertrag nicht kündigen. Hinsichtlich der Mietforderungen des Vermieters sind zwei zeitliche Phasen zu unterscheiden: Die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die danach. Bestehen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung noch Mietschulden, muss der Vermieter diese als Insolvenzforderung beim Insolvenzverwalter anmelden. Wie alle anderen Gläubiger wird er dann seine Quote an der Insolvenzmasse bekommen. Mietforderungen aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten im Gegensatz dazu als sogenannte Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse laufend weiter zu bezahlen. Geregelt ist dies in § 108 der Insolvenzordnung. Reicht das vorhandene Geld nicht, kann unter Umständen ein Schadenersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden, der jedoch eine Pflichtverletzung von dessen Seite voraussetzt.

Um sich von diesem Problem zu befreien, kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte Entlastungserklärung hinsichtlich des Mietverhältnisses abgeben (§ 109 Absatz 1 InsO). Er erklärt damit, dass alle nach Ablauf einer dreimonatigen Frist fällig werdenden Forderungen nicht mehr innerhalb des Insolvenzverfahrens geltend gemacht werden können.

Die ersten drei Monatsmieten gehen also noch zu Lasten der Insolvenzmasse. Der Vermieter kann diese Forderungen nicht vom Mieter direkt einklagen. Alle späteren Monatsmieten muss der Vermieter außerhalb des Insolvenzverfahrens direkt gerichtlich geltend machen, was im Regelfall schwer fallen dürfte.

Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, als Insolvenzgläubiger Schadenersatz für seine durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages oder die sonstigen Folgen der Entlastungserklärung bedingten Ausfälle zu fordern.

Sind mehrere Personen Mieter der Wohnung, müssen die anderen Mieter keine Kündigung befürchten, da der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag des Schuldners ausüben kann.

Die Insolvenz des Mieters allein ist nach der Insolvenzordnung für den Vermieter kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund mehr. Bezahlt der Mieter die Miete trotz Insolvenz weiter – z.B. unter Verwendung seines Pfändungsfreibetrages – kann der Vermieter nicht kündigen. Stellt der Mieter (nach Stellung des Insolvenzantrages) die Mietzahlungen ein, kann nach den gängigen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wegen Verzuges mit der Mietzahlung gekündigt werden. Zulässig sind auch weitere nach dem BGB gesetzlich zulässige Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf). Es muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen, mit dem die Kündigung begründet wird.

Es ist umstritten, wem gegenüber der Vermieter die Kündigung erklären muss. Sicherheitshalber sollte die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Insolvenzverwalter zugestellt werden.

Nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung durch den Vermieter aus folgenden Gründen gesetzlich ausgeschlossen:

  • Verzug mit der Mietzahlung in der Zeit vor dem Insolvenzantrag,
  • Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juni 2015 entschieden, dass bei Vorliegen einer Entlastungserklärung des Insolvenzverwalters bzw. im Verbraucherinsolvenzverfahren des Treuhänders hinsichtlich des Wohnungs-Mietverhältnisses eine vermieterseitige Kündigung auch wegen Mietrückständen möglich ist, die vor Stellung des Insolvenzantrages aufgelaufen sind. Denn mit der „Freigabeerklärung “ durch den Treuhänder falle das Mietverhältnis nicht mehr unter die Regelungen der Insolvenzordnung und stünde wieder zur Disposition der Vertragsparteien im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften (Az. VIII ZR 19/14). Eine Besonderheit gilt, wenn der Insolvenzantrag bereits gestellt ist, die Mietwohnung aber noch nicht an den Mieter übergeben wurde. Der Insolvenzverwalter (an Stelle des Mieters) und der Vermieter können vom Vertrag zurücktreten. Jede Seite kann die andere dazu auffordern, innerhalb einer zweiwöchigen Frist mitzuteilen, ob ein Rücktritt beabsichtigt ist. Äußert sich die andere Seite innerhalb der Frist nicht, ist das Rücktrittsrecht für sie verfallen.

Insolvenz des Vermieters
english: landlord's inability to pay; landlord's insolvency
 
Bei Insolvenz des Vermieters bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Mieter muss lediglich die Miete statt auf das Vermieter-Konto nun auf das des Insolvenzverwalters überweisen.   Dieser muss den Mieter über den Insolvenzfall informieren. Zahlt der Mieter weiter an den Vermieter, droht die Kündigung.

Da der insolvente Eigentümer keine Zahlungen mehr vornehmen kann und darf, ist der Insolvenzverwalter nun für notwendige Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, die Beseitigung von Wohnungsmängeln und auch für die Versorgung mit Strom, Heizenergie und Wasser zuständig. Er kann dem Mieter im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften kündigen. Ebenso kann er für leer stehende Wohnungen neue Mietverträge abschließen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen (insolvenzsicher) aufzubewahren. Findet keine Auszahlung der Kaution durch den Vermieter statt, kann der Mieter nach seinem Auszug vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen.

Der Insolvenzverwalter muss innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Fristen auch die Nebenkostenabrechnung erstellen und mit dem Mieter abrechnen. Dabei hat er bestehende Vorauszahlungen zu berücksichtigen und muss gegebenenfalls ein Guthaben auszahlen.

Wird die Mietwohnung zwangsversteigert, hat der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nach §§ 57 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Er kann mit dreimonatiger Frist bei berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf) kündigen. Dies ist nur zulässig, wenn die Kündigung zum erstmöglichen Termin durchgeführt wird. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.

Insolvenz im Gewerberaummietrecht
english: insolvency in the field of tenant law for business premises
 
Grundsätzlich berechtigen weder die Insolvenz des Mieters noch die des Vermieters den anderen Teil zur Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses.

Im Gewerberaummietrecht erhalten die speziellen insolvenzrechtlichen Kündigungsregelungen besondere Bedeutung, da der insolvente Mieter beziehungsweise Pächter hier nicht den Schutz des Wohnungsmieters erfährt. So besitzt der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Vertrag mit gesetzlicher Frist ohne Begründung und unabhängig von der Vertragslaufzeit kündigen. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende.

Bei Insolvenz des Vermieters kommt es häufig zum Verkauf des Mietobjekts. Veräußert der Insolvenzverwalter das Objekt, tritt der Erwerber in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Auch er hat nun ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zum erst zulässigen Termin zu kündigen.

Wird das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nicht zum erst zulässigen Termin ausgeübt, verfällt es.

Die Kündigungsmöglichkeiten durch den Erwerber sind bei Zwangsversteigerung und Erwerb vom Insolvenzverwalter identisch. Beim Erwerb wird allerdings der Käufer erst mit Grundbucheintragung Eigentümer, während er bei der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss Eigentum erwirbt. Entsprechend früher kann und muss er auch sein Kündigungsrecht ausüben.

Das Kündigungsrecht ist nach der Abschaffung des § 57c ZVG nicht mehr eingeschränkt, wenn durch den Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den bisherigen Vermieter gezahlt worden sind.

Gesetzliche Regelungen: § 57a ZVG (Zwangsvollstreckungsgesetz), § 111 InsO (Insolvenzordnung), § 566 BGB, § 580a Abs. 2 BGB.

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung
english: extraordinary right to end or terminate a lease after a compulsory auction/ forced sale
 
Wer bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie den Zuschlag erhält, hat nach § 57 a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) das Recht, Mietern im ersteigerten Gebäude mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen. Von Bedeutung ist dies bei auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietverträgen oder wenn aufgrund langer Mietzeit für den Vermieter eine verlängerte Kündigungsfrist gelten würde.Ebenso ist auch ein vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsausschluss unbeachtlich.  

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist gemäß § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Dreimonatsfrist: Der Vermieter darf spätestens im dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.  

Obwohl es sich um ein Sonderkündigungsrecht handelt, darf der neue Eigentümer Wohnungsmietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen und muss die üblichen Formalien einer Kündigung beachten. Entscheidend ist, ob er selbst ein berechtigtes Interesse vorweisen kann (z.B. Eigenbedarf).

Die Kündigung muss zum erstmöglichen Termin erfolgen - nämlich bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats. Danach darf dieses Recht nicht mehr ausgeübt werden. Allerdings: Dem Erwerber wird eine Überlegungsfrist zugestanden. Erfolgte der Zuschlag am letzten Werktag eines Monats, muss nicht unbedingt bis zum dritten Werktag des Folgemonats gekündigt werden. Der neue Eigentümer soll Gelegenheit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über seine neue Immobilie und seine neuen Mieter erst einmal zu informieren.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf gestand dem neuen Eigentümer zum Beispiel zu, dass er den allerersten möglichen Kündigungstermin nicht nutzen muss, wenn er bis dahin überhaupt gar keine Möglichkeit gehabt hat, sich über die Sachlage zu informieren – etwa weil der Verwalter der Immobilie alle Mietverträge hat und in Urlaub ist (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02). Zuviel Zeit sollte man sich dennoch nicht lassen: Will der Erwerber kündigen, muss er dies ohne „vorwerfbares Zögern“ auch tun.  

Der Mieter kann auch einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechtes einen Härtefall entgegenhalten. Dies kann zum Beispiel mit hohem Alter in Verbindung mit Krankheit, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit begründet werden (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Aber auch eine unmittelbar bevorstehende Entbindung (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90 oder die Pflege eines älteren Bewohners durch seine in der Nähe wohnenden Angehörigen (AG Lübeck, Az: 27 C 1621/02) können vom Gericht als ausreichende Gründe für einen Härtefall angesehen werden.

Auf dieser Basis kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden. Wie lange es verlängert wird, hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Ist der Härtegrund entfallen (z.B. Genesung von einer Krankheit, Geburt eines Kindes), kann der Vermieter wieder kündigen.

Der Widerspruch des Mieters aufgrund Vorliegen eines Härtefalles muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Der Vermieter muss den Mieter im Rahmen der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht und dessen Form und Frist hinweisen. Wird dies versäumt, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits aussprechen (§§ 574 ff. BGB).

Gläubiger können gleichzeitig die Zwangsverwaltung eines Grundstückes und seine Zwangsversteigerung betreiben. Mit dem Zuschlag der Versteigerung endet dann die Zwangsverwaltung. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter neue Mietinteressenten vor Vertragsabschluss auf das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung hinweisen. Wird dies versäumt, macht er sich schadenersatzpflichtig.

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